本文，我们从融资主体、融资方案、项目开发等几个角度探讨针对房企融资的风险控制。
一、几种常见的融资需求
1.对房企集团给予信用融资
出于对集团公司的信心，一定弱担保条件下，给予集团公司或其下属子公司授信，资金用于经营（拿项目）、偿债、支付等。
2.拍地保证金融资
招拍挂体制下，房企需向国土支付土地价值20%-%的拍地保证金，以获取拍地资格，该环节是开发环节的第一个资金需求节点。
3.缴纳土地款融资
中拍项目需分期或一次性缴纳剩余土地款，方可获得土地证。
4.开发融资
项目进入土建阶段且在产生销售回款之前，房企会有开发建设的资金需求。
5.销售回款融资
购房客户多会申请一定额度的按揭贷款，而按揭款回笼会受到材料递交、资质审核、担保落实、银行额度管理等环节影响，存在一定周期，很多房企利用这段“空档期”进行融资活动。
6.尾盘融资
开发项目渡过了高光的销售期，通常会进入“漫长”的尾盘去化周期，如商业、楼层/户型欠佳的住宅、车位等市场受众群体较小或需求不紧迫的资产，尾盘去化周期短则6个月、长的甚至可达1-2年。针对优质开发商的尾盘融资，也是市场常见的投资品种之一。
7.协助房企需满足某些特定条件的特殊机会融资
简单来说，这是一种“解扣”功能、过桥性质、以信用为主的融资模式，房企为获取土地证满足其他机构放款条件、过桥归还前笔融资、释放抵质押等。
二、主流融资模式
从大类看，主流融资模式分为债权融资、股权融资、明股实债和“股债”几种。
1.债权融资：债权人可通过银行委托贷款、信托贷款、债权收益权（含应收账款转让）转让等模式，以强担保（抵押）作为主要风险缓释措施。
这里补充一点，在传统债权融资模式的基础上，市场上也会有变形方案，例如债权人受让集团公司对项目公司应收账款、受让供应商对总包方（房企关联公司）的应收账款（供应链融资）、受让总包方（房企关联公司）对项目公司的应收工程款等。2.股权融资：房企1因资金和操盘计划，通过释放股权引进房企2（或更多）或财务投资人，与其同股同权分享开发收益。这其中合作方如为财务投资人，房企1将作为产业方实际操盘；如合作方为同行，则双方的合作方案会较为复杂，在资金拼盘、施工建设、销售去化、品牌运营、财务管理、资产运营等方面有细化的安排。
3.股债（含明股实债）：债权人持有项目公司股权，通过注册资本金股东借款形式，向项目输血，该模式是信托和私募机构青睐的方案。收益安排上，以债权收益为主，会增加一定比例的股权收益，通常债权和股权会设置统一到期时间，股权收益采用模拟清盘的方式获利了结。
上图利于前前融和前融方案的结构搭建，对投资风险控制设置多层抓手和腾挪空间，也综合考虑了节税安排。
三、关于风险控制的思考
房地产投融资领域的专业玩家众多，大家对风控的思路和角度都会有所不同，但大同的做法是对房企的质地、项目自身的特性、担保措施的有效性及监管方案的实操性几个维度入手。我们按照由大到小、由先至后、由主线到副线的思路，梳理大类投资风险的风险
